Lorsque l’on devient propriétaire de logements meublés situés dans des résidences de service, on obtient le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Ces deux statuts ne concernent pas le même type d’investisseurs mais permettent de profiter d’une fiscalité avantageuse. Cette location meublée fait partie d’une activité commerciale qui relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Pour la LMP ou LMNP, il faut que le bien soit entièrement loué meublé et puisse être habitable avec les équipements mis à disposition.
Qu’est-ce que le LMP (Loueur en Meublé Professionnel) ?
Pour bénéficier du statut de LMP, l’investisseur se doit de respecter certaines exigences présentes dans le Code Général des Impôts (CGI). Le chiffre d’affaires net obtenu grâce aux biens loués dans les résidences de services doit être supérieur à 23 000 euros par an et doit représenter plus de 50% du total de ses revenus. Le ticket d’entrée pour atteindre un tel niveau de revenus total sera un investissement d’environ 500 000 euros. L’investisseur doit obligatoirement être inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) en qualité de loueur professionnel, il possède donc généralement plusieurs biens situés en résidences de services et arrive à obtenir le statut de professionnel. Les loyers perçus tous les mois par le propriétaire se présentent sous la forme de BIC et peuvent permettre des rendements de 5% environ.
Ses avantages
Lorsque l’investisseur achète un bien dédié à la location meublée, il établit un bail commercial, son bien sera exploité par une société pour en faire une EHPAD, un hôtel, un restaurant, ou tout autre établissement. Cela permet à l’investisseur de ne pas à avoir à chercher des locataires pour habiter le bien, son temps de gestion se retrouve donc réduit. De plus, cet exploitant a l’engagement de verser les rentes de location tous les mois même s’il n’y a aucun locataire qui occupe les lieux. Ce bail commercial possède une durée initiale de 9 ans et peut être reconduit en prolongation au terme de son engagement. L’investisseur aura également la possibilité d’amortir la valeur du bien acheté sur les recettes imposées aux revenus BIC et déduira donc cet amortissement de ses revenus. Il pourra également déduire ses charges de ses revenus pour pouvoir obtenir si possible un déficit foncier et le déduire de ses autres revenus pour obtenir un taux d’imposition qui sera plus faible sans aucun plafonnement, contrairement aux bailleurs classiques qui ne peuvent déclarer en déficit foncier qu’un montant maximum de 10 700 euros. Concernant les plus-values, vous serez imposé sur le régime des plus-values professionnelles qui demeure plus avantageux que celui des particuliers.
En effet, Les plus-values liées à la LMP peuvent être exemptées d’impôt si l’activité effectuée par le professionnel est supérieure à 5 ans et que ses recettes HT représentent un montant inférieur à 90 000 euros.
Exonération de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) s’il respecte les conditions du statut de LMP car la location meublée sera considérée comme un bien professionnel.
Les intérêts liés à l’emprunt, les charges de propriété, de copropriété, de réhabilitation et d’entretien seront aussi déductibles de vos revenus.
Qu’est-ce que le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel ) ?
Pour obtenir le statut de LMNP, il faut déclarer un montant inférieur à 23 000€ de revenus par an et vérifier qu’au moins 50% de ses revenus globaux ne soient pas originaires des revenus de la location des logements meublés.
Cependant, les loyers perçus par la location d’un logement meublé restent une activité dont les revenus sont imposables dans la catégorie des BIC contrairement aux locations nues qui relèvent des revenus fonciers.
Avantages LMNP :
Vous aurez ensuite la possibilité de choisir votre régime d’imposition entre le régime réel ou le régime micro-bic :
Régime micro-bic : pour être éligible à ce régime, il faut que les revenus perçus au titre de l’activité de location ne soient pas supérieurs à 70 000 par an, sinon, l’imposition au régime réel sera automatique. Cette activité de location de bien meublé devra être récurrente. Ce régime permet un abattement fiscal de 50% du chiffre d’affaires HT.
Régime réel : il va permettre de déduire des BIC imposables toutes les dépenses engagées pour l’acquisition ou l’exploitation du bien immobilier en prenant en compte les travaux, l’amortissement comptable du bien en question et la valeur du mobilier.
Le loueur aura donc deux possibilités concernant le choix de son régime et pourra choisir celui qui lui convient le mieux pour optimiser son avantage fiscal (s’il est éligible au régime micro-bic).
